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標題: 从负債買房到提前還貸,“不给銀行搬砖了” [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-5-20 16:00
標題: 从负債買房到提前還貸,“不给銀行搬砖了”
“以条件早還貸都是為了置换二套，如今说的都是要减轻債務压力。”

提早還貸，與其说是房地產的问题，不如说是個理财问题，“錢放在股市不如拿去還貸款，這也是一種投資方法”。

陪伴“房住不炒”的觀點深刻人心，房產的投資属性被极大紧缩。

豆瓣小组“社畜買房共進會”有二十多万成員，近来會商至多的不是该不應買房，而是要不要提早還房貸。

“我債一身轻啊。”方成把這句话對南邊周末记者说了三次。他家住浙江宁波，2016年貸款買房。上個月，他忍痛将股票“割肉”，又找怙恃凑了三十多万，把剩下的73万房貸還清了泰半。

李琼斯举措更早，2022年1月，她拿出10万元积储向貸款行申请提早還貸，“感受本身挣了一辆车”。

2021年11月，孙琳已買房一年多，提早還款15万後，近两百万元的房貸一次性削减了四十多万元。2022年1月，她又一次提早還貸，房貸又削减二農藥噴霧器,十多万元。“看着銀行欠款数字一向在削减，有種莫名的心安”。

除選择提早還房貸，方成、李琼斯、孙琳身上另有很多配合點——九零後，都在股票、基金或銀行理财里亏了錢，但不會由于提早還貸影响正常糊口。另有一致的還貸来由：投資不挣錢了，不如削减欠債。

央行2022年2月份金融数据显示，住户貸款削减3369亿元，此中，短時間貸款削减2911亿元，中持久貸款削减459亿元。

中持久貸款以按揭房貸為主，削减象征着當月新增貸款金额低于當月還款金额。這项数据自2007年起頭统计以来初次呈現负增加。

5月13日，央行颁布了4月金融数据，没有颁布中持久貸款，而是将住房貸款从住户貸款中单列出来，這项口径更直接的数字削减605亿元，同比少增4022亿元。住户貸款重要包含住房貸款、消费貸款和谋划貸款。

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債務發急

家住成都的王萍也是提早還貸支撑者。

2018年末，王萍買了第三套房，只能走贸易貸款，貸款利錢跨越4.9%，遠高于那時房貸均匀利率。“為了刚上學的孩子，一咬牙仍是買了。”王萍對南邊周末记者说。

合同显示，200万元的貸款本金，還款刻日30年，加之利錢後房貸总额近350万元，每個月還款金额高達1.38万元。王萍并不是没有還款能力，但她選择将還款刻日拉到最长30年。合同划定，若是3年内提早還款，要罚息6個月，近5万元。

銀行事情职員警告她，這是她一辈子中可借到的利錢最低、金额最大的一笔錢，可以斟酌用錢生錢，不建议焦急還貸。

2018下半年是一轮“牛市”的出發點，固然傳统銀行理财受資管新规影响，收益不如往年，但市场仍不乏收益跨越8%的產物。更况且公募基金“异军崛起”，讓王萍有了渐渐還貸的底气。

惋惜王萍只捉住了牛市的尾巴，到了202治療皮炎濕疹,1年末，她買的基金定投收益率只有5%摆布，銀行理财预期收益从8%摆布一起跌到3%出頭。

她算了笔账，两年多的投資几近不挣錢，算上通貨膨胀乃至還亏了，還不如提早還貸，能省下十几万元的貸款利錢。因而在缴纳了一笔罚金後，王萍一次性了偿了120万元，“剩下的几十万元渐渐還，最少每一個月的压力小了不少”。

方成提早還貸的来由更直接，買賣出了问题。他在宁波谋划一家海鲜食物出口企業，因疫情影响，已两個月没發貨了。曩昔，活動資金對他如许的小微企業谋划极為關頭，但如今，買賣不知什麼時候才能规复。

他奉告南邊周末记者，由于本身的貸款時候早、利錢低（4.07%），剩下的房貸只有不到八十万，他一口吻還了六十多万，“要不是銀行合同不容许一次性全数還清，我就全数结清了，内心也少了一桩事”。

李琼斯事情不到5年，在上海買了一套小户型，首付和大部門貸款都是怙恃承當，她本身向銀行貸款近63万，發生利錢57万元。貸款全数是贸易貸款，利率為5.15%，每個月還款金额為3500元。

“利率這麼高，不就是在给銀行搬砖吗？”虽然积储未几，她仍是拿出一年攒下的10万元提早還款。

“與其花心思靠投資挣錢，我更但愿在退休前還完房貸。”孙琳在一家互联網企業事情，行将步入而立之年。她担心，若是35岁前没有進入辦理层，有可能被裁人，因而提早還了款。

一次性大笔還款後，貸款人可以選择更改還款方法，一是加大月供、收缩還貸刻日，二是保持還款年限、削减月供压力。

2

冲破“共赢”

自2021年下半年起頭，陸续有客户向吴昊咨询提早還貸事宜，特别新冠肺炎疫情频频後忽然增多。他就职于上海一家大型股分制銀行。

在上海一家城商行担當信貸員的王豪杰也碰到了雷同环境，年後陸续有客户向他扣问提早還貸是不是违约，“以条件早還貸都是為了二套置换，如財神娛樂城,今说的都是要减轻債務压力”。

王豪杰诠释，以往客户有改良栖身的请求，好比要换房，不能不提早把前一套貸款還清， “纯真由于减轻房貸压力提早還貸的环境此前其實不多见”。

若是是两年前，吴昊會果断劝阻客户提早還房貸，近来他不那末确信了，自家銀行的理财明星產物收益方才跌破3.2%。

以往，客户在吴昊手里完成貸款营業，他還會趁势做一波“倾销”，先讓客户辦张銀行信誉卡，可以持久免年费，再劝客户買一些銀行理财富品，不但能對冲貸款利率，乃至可讓客户小赚一笔。

這本是銀行與客户間的“共赢”——客户拿到低息貸款、高额的投資回报，銀行拿到优良客户和大笔沉淀資金。

“按揭营業并我大师想象中那末挣錢，更關頭的是暗地里的沉淀資金。”吴昊奉告南邊周末记者，客户選择貸款銀行後，會将大笔流水趁势带入這家銀行。

按揭貸款之以是被銀行業視作优良营業，不但由于相對于企業貸款、谋划貸款等营業，坏账危害低了很多，并且典质物房產的保值功效足以對冲客户因断供、违约酿成的丧失。更關頭的是，由房貸衍生的其他谋划项目，如存款上升，知足了銀行事情职員的稽核需求。

客户提早還貸是銀行不肯看到的征象，在行業里被称作“存貸双降”，小我貸款数额降低了，存款增量也會随之降低。

“銀行的生理比力繁杂。”易居钻研院钻研总监严跃進對南邊周末记者说，銀行大部門時候不但愿客户提早還貸，會直接削减营業量。不外，2021年下半年銀行貸款额度被卡，可貸出資金骤降，利錢大幅爬升。“這時辰銀行就會但愿大师提早還貸，好解决一部門銀行的資金流问题。”

3

划不划算？

提早還房貸划不划算因人而异。

其本色是一個息差问题，即現金留在手上用于投資，發生的收益率可否笼盖房貸利錢。

曩昔常见的说法是，长達数十年的房貸，是小我一辈子中少少有的、以低息向銀行借錢的機遇，至關于借銀行的錢来投資。其次斟酌到通胀，一百万的房貸在几十年後有可能大幅贬值，房貸压力只會愈来愈小。

但只有投資收益率高于假貸利率時，上述计谋才行得通。若是投資收益低于告貸利率，房貸则是實打實的欠債，提早還貸可以低落債務总量和将来的利錢付出。

利率的凹凸，也會给住民带来截然分歧的隐性本錢。若是具有首套利率优惠又或是公积金貸款的比例较高，提早還貸就显得不那末划算。

此外，每一個家庭的财政状态也纷歧样。王豪杰见過很多本来現金流丰裕但碰到突發环境没法周轉的客户，做買賣难回款、上班收入低落、疫情等等不肯定身分，都讓一些人的現金流难觉得继。

“還錢是便利的，但若手頭没有备用資金或是家里急需用錢，再向銀行借錢就没那末简略了。”王豪杰说。

他還先容，针對提早還貸的客户，銀行一般有响應的违约罚款辦法。每家銀行的违约条目各不不异，他地點的城商行必要最少還款一年。

南邊周末记者致電多家大型銀行的上海分行，回答大部門是“持续還貸满一年便可申请提早還款”，若是未满一年，违约金為“月份*每個月利錢”，月份一般在3—6個月之間。

“有闲錢，收入比力不乱，保障比力齐备的，把手上的余錢拿来提早還貸，不是坏選择。但市场不不乱的時辰，現金為王也很首要。”吴昊暗示。

4

房地產投資预期扭轉

从加山楂茶,杠杆買房到提早還貸降杠杆，暗地里是房地產投資预期產生变革。

曩昔，買房我疑是最好投資路子之一。按揭可讓買房者将現金留在手里，拿去做投資，用投資赢利笼盖貸款利錢乃至采辦更多房產。

但陪伴“房住不炒”的觀點深刻人心，房產的投資属性被极大紧缩。在一些地域，房貸利率上调、市场投資收益率降低、房價上涨空間紧缩等情况变革，令举債買房酿成了切确切實的危害，而非投資。

严跃進说，提早還貸，與其说是房地產的问题，不如说是個理财问题，“錢放在股市不如拿去還貸款，這也是一種投資方法”。

按照普益尺度的监测数据，上周市场共新發了363款銀行理财富品，其均匀事迹基准在4.06%—5.05%之間。

“平凡人每一年若是没有5%以上的不乱投資收益，可以斟酌提早還貸。”華夏地產首席阐發师张大伟對南邊周末记者说，他身旁不乏提早還貸的朋侪。

“客岁下半年根基到了政策临界點（去杠杆最峻厉的時辰）。”张大伟说，國度针對房地產行業的去杠杆政策不但影响房企，也感化于投資者。

以上海為例，2021年7月，小我房貸利率由4.54%上调至5%，二套房则从5.25%上调至5.7%。并且审批、放款時长也由3個月耽误至半年摆布。

“投資者算的是利率差，若是如今的房貸利率還在4%摆布，不少人也會愿意貸款。”张大伟说，如今要找到不乱的持久收益太难了，再加之受疫情影响，對收入预期的不肯定性更增长了投資者的危害讨厌偏好，更不消提以往的高杠杆举債買房了。

2022年2月，以按揭房貸為主的住民中持久貸款15年来初次呈現负增加，中信證券首席經济學家明明對媒體暗示，當前房地產的情势较為严重。銀行放貸一般滞後于地產贩賣，地產单月贩賣面积增速从2021年三季度起頭進入负增加，是以2021年12月住民中长貸同比少增的问题持续至今。

（應受访者请求，方成、李琼斯、孙琳、王萍、吴昊、王豪杰為假名）

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