28家房企逾3万亿元有息负债待偿 現金短债比逼近红線的公司该如何...

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房企“現金捍卫战”打响已逾一年，在這場战斗中，偿债能力凹凸成為企業可否存活下来的第一技術。

截至4月12日，据《证券日報》記者统计，已颁布2021年財報的28家“千亿元俱樂部（按全口径贩賣额计）”上市房企（包含未經审计事迹治療失眠,）中，龙湖團體、旭辉控股、万科等8家房企的現金短债比例跨越2倍，期間中國控股等15家该比例在1倍至2倍之間，富力地產等5家则不足1倍。

不外，中國恒大、融創中國、世茂團體、阳光城、中原幸福、中國奥園、吉兆業、蓝光成长、泰禾團體等“千亿元房企”還没有颁布2021年年報。

若综合考量“净欠债率”“現金短债比”及“剔除预收账款後的資產欠债率”三道红線指標来看，龙湖團體、华润置地等16家為“绿档”房企，绿城中國等8家為“黄档”房企，建業地產為“橙档”房企，富力地產和祥生控股為“红档”房企，雅居樂團體待定。

净欠债率從24%到153%不等

　　新增有息欠债范围仅407亿元

截至2021年年末，以上述28家房企為样本，其净欠债率從24%到153%不等，這一指標與客岁持平及降低的房企有13家，占比近半，但合适“三道红線”新规的净欠债率不超100%的房企有26家。

别的，上述28家房企共计有息欠债范围為30229亿元，同比增长407亿元（即新增有息欠债范围為407亿元），同比增加1.4%。

從這两個角度看，2021年，在表里部情况多重身分配合感化下，地產行業正在加快降欠债，杠杆程度更趋势公道化。

谈及缘由，中指钻研院企業奇迹部钻研賣力人刘水對《证券日報》記者暗示，“一是‘三道红線’提出以来，各房企起頭采纳诸多辦法自動紧缩债務范围，節制债務增速，尽力向合规標的目的挨近；二是客岁下半年起頭，融資情况延续收紧，出格是海外债、信任纷繁避险，低落投資比例，致使資金供應大幅紧缩；三是多家房企活動性呈現問題，到期债務没法了偿，再融資渠道被迫封闭。”

但新增有息欠债增加率的低落，其實不象征房企的平安系数提高。比拟上述28家房企跨越3万亿元的有息欠债范围，其持有現金范围仅為14118亿元（此中包含不克不及動用的预售羁系資金等）。

　從6倍到0.36倍

　　現金短债比存差距

從持有現金范围變更幅度来看，龙湖團體、华润置地、中國海外成长等8家同比增加跨越8個百分點，其余20家均同比降低，降低幅度從1個百分點到66個百分點不等。更首要的是，從現金短债比指数来看，平安系数最高者為龙湖團體（6.11倍），最低者為富力地產（0.36倍）。

“公司一向自動辦理债務，一年到期债務占比只有不到8%，本年刚性到期還款144亿元，今朝已了偿74亿元。”在2021年事迹阐明會上，龙湖團體履行董事兼首席財政官赵轶向《证券日報》記者暗示，即使把300多亿元的羁系資金去掉，龙湖團體現金短债比仍达3.9倍，很是平安。

不论是颠末审计仍是未經审计的数据，從今朝颁布数据的房企来看，現金短债比因此不受限定的現金為计较口径。即使如斯，這一指数跨越6倍的房企只有龙湖團體，紧随厥後的是旭辉控股、万科和中國海外成长，均在2.5倍至3倍之間。

“若叠加表外欠债及遭到限定的現金范围，‘千亿元房企’中不乏没法笼盖短時間债務者。當下企業的現金短债缺口要比財報中颁布的紧张。”一名房企財政条耳目士對《证券日報》記者直言。比方，某“千亿元房企”的現金短债比為1.46倍，若扣除遭到限定的現金范围後，该数值则為0.87倍。而這一征象并不是個例。

另以阳光城為例，在本年2月17日晚間通知布告境外债1.7亿元利钱付出违约後，公司在复兴厚交所存眷函時暗示，截至2021年9月末，公司的貨泉資金271.80亿元，但截至2021年12月末，在手貨泉資金较年頭大幅降低，导致實操中可灵勾當用資金占账面資金比例不足1%，回笼至團體层面難度极大，可自由動三峽通馬桶,用貨泉資金根基枯竭。

别的膝關節炎治療,，從少数颁布扣除遭到限定現金范围後的房企来看，融信中國等多家房企的現金短债比均小于1倍。

　偿债压力未减

　　回笼現金還是第一要務

世联钻研的研報显示，從境表里债合计来看，房地產行業的偿债岑岭期在2021年，到期金额超1.22万亿元。2022年到期额略有下行，但仍然高达9291亿元。

“當企業触碰着‘橙档’‘红档’，可能堕入活動減肥中藥,性危機的旌旗灯号就已浮出水面。” 诸葛找房数据钻研中間阐發師關荣雪對《证券日報》記者暗示，一是因為前期扩大范围较大且速率较為短促，告貸范围不竭堆集，為後续谋劃埋下必定隐患；二是企業成长计谋较偏離于市場成长定位，加上外界情况變更，產物去化受阻，資金回流范围下滑，進而致使可用資金對桑葚,债務的笼盖力度削弱。

“客岁下半年贩賣市場疲软，為包管項目顺遂交付，保障購房者长處，预售資金羁系力度增强，房企可用資金削减。”刘水弥补道，同時，客岁下半年再融資渠道大幅收窄，房企必要動用自有資金了偿到期债務，進一步挤压可動用資金空間，弱化現金保障能力。

刘水進一步暗示，對付面對活動性危害的企業，應捉住如下窗口期：一是并購融資窗口期，自動清點整合股產，踊跃與具有并購資金额度的企業對接，經由過程處理資產低落债務范围、回笼部門資金；二是贩賣窗口期，當前多個都會出台贩賣利好政策，房企應捉住機遇加大贩賣力度，經由過程贩賣回款弥补資金。别的，债務承压较高的房企也要踊跃與债权人沟通，展示偿债至心，夺取耽误债務刻日，為扩充資金盘旋余地。

可以预感，2022年地產马拉鬆一點都不輕鬆，若是想對峙跑完，對曩昔的反思和反省必不成少，但對将来的信念和毅力亦一样贵重，究竟结果存量市場仍有更多贸易模式可摸索。